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[原創觀點] 限價6500元/㎡!莆田首幅“限精裝”地塊拍賣!F2輕軌直達!

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限價6500元/㎡!莆田首幅“限精裝”地塊拍賣!F2輕軌直達!


  2021年莆田土地市場首拍來啦!PS拍-2020-30號大學城地塊將於1月19日上午10:00在市行政服務中心三層拍賣大廳進行公開拍賣。
  PS拍-2020-30號地塊位於涵港大道與紫霄大道旁,大學城片區單元控制範圍內,距莆田大學城校區不到1公里,離涵江大學城校區2公里左右。旁邊規劃三山輕軌站,經過九華路站、直達市政府站,2個站點直達市中心。該地塊特別規定裝修部分的建築面積不得超過該地塊商品住宅總建築面積(不含安置型商品住宅)的30%,這條政策讓莆田網友們興奮不已,此處應該有掌聲
  大學城片區作為莆田城北、莆陽新城和涵江主城的重點銜接區域,是助力城涵一體化的龍頭板塊,規劃有5所中小學校、1個二甲醫院、1個F2輕軌站等豐富配套資源,方便人氣聚集,發展活力十足。

  片區內樓盤龍湖紫雲賦,精裝限價8500元/㎡,單月勁銷超500套;離地塊不遠的建發磐龍府均價1.4萬/㎡,已熱銷近2000套,足見其升值潛力。該地塊更擁限價6500元/㎡的優勢,值得被看好。




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 樓主| 發表於 5 天前 | 只看該作者
  PS拍-2020-30號地塊規劃用地為城鎮住宅、零售商業、教育用地及服務設施用地,總面積約41675.85平方米(約62.52畝),其中含幼兒園用地4000平方米。
  地塊特殊要求:
  1、該宗地應無償配建:一所6班幼兒園(應在地塊西南側設置,用地面積應≥4000㎡,計容建築面積應≥2680㎡)、社區衞生室(計容建築面積≥45㎡)、居家養老服務點(計容建築面積≥210㎡,且按每百户不少於20㎡,不足百户按百户計);
  應配建:文體活動室(計容建築面積≥300㎡)、文體活動場地(用地面積≥450㎡)、物業管理用房(按《福建省物業管理條例》(2019版)規定配置)、通信接入機房(建築面積≥160㎡)、生活垃圾收集點(服務半徑≤70米)、社區終端共同配送站(可與物業合設,或設置自提櫃)。
  社區衞生室、文體活動室、居家養老服務點應集中設置,以上公共服務設施建築面積均為淨面積不含公攤。
  2、該宗地配建的幼兒園、居家養老服務點、社區衞生室無償交付莆田市涵江區人民政府或其指定單位,所涉及不動產產權一併辦理給涵江區人民政府,無償配建幼兒園的不動產產權一併辦理給涵江區教育局,並且同步設計、同步施工、同步驗收、同步交付使用。
  3、該宗地採取“限地價+控房價+公證搖號”方式出讓,即地價最高限制價格為32600萬元(最高樓面價約3008元/。該宗地商品住房 (毛坯)最高銷售均價不超過6500元/㎡。
  4、根據《中華人民共和國教師法》關於對教師購房實行優先優惠政策的規定,本市同一學校教職工團購該地塊商品住宅面積達到項目規劃商品住宅總建築面積的1/3以上的給予優先保障

  5、項目中商品住宅如有涉及裝修方面按照莆政辦【香港集運倉】86號文件相差規定執行,裝修部分的建築面積不得超過該地塊商品住宅總建築面積(不含安置型商品住宅)的30%,且同一棟樓的性質必須一致,具體在初次提交的預售方案中予以明確。



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 樓主| 發表於 5 天前 | 只看該作者
  地塊規劃指標評估
  佔地41675.85㎡(約62.52畝);規劃容積率>1.0且≤2.6 ;零售商業(即鄰里商業)建築面積應>1000㎡且≤2000㎡;幼兒園計容建築面積應≥2680㎡,其他為城鎮住宅及服務設施建築面積;建築高度≤54米,住宅建築層數應≥5層;單套住房建築面積不應超過144㎡;可打造密度低、層高適合、與周邊大學城建築景觀匹配、性價比高的宜居住宅。


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 樓主| 發表於 5 天前 | 只看該作者

  地塊交通條件評估
  位於涵港大道與紫霄大道(建設中)交接處旁邊,周圍還規劃有楓林街和楓沁路兩條幹道。離九華大道、荔涵大道等交通主線也不遠,還有公交線路直達,不論是去莆田市區還是涵江主城,都十分方便。未來區域周邊還規劃有F2城際軌道站點、繞城高速等,可快速抵達莆田全市各地,乃至福州主城、長樂機場等,交通價值巨大。


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  PS拍-2020-23號地塊SWOT評估
  優勢分析:
  優勢分析(S)
  ①位於莆田市重點發展的大學城片區之內,莆田學院、湄職院都已搬遷至此,未來將享受充足政策紅利,以及“城涵一體化”趨勢帶來的強大發展勢能,可持房待漲。
  ②地塊周邊目前擁有沁後小學、梧塘中心小學、萩蘆中心小學,莆田十五中、莆田第七中學、萩蘆中學,莆田學院、湄洲灣職校等豐富教育資源;未來大學城區域還將規劃5所中小學學校、加上自建幼兒園;充足全齡化教育配套,不用為孩子上學發愁。
  ③周邊有梧塘鎮商圈、沁後商圈、未來的大學城商圈等商業資源;涵港大道、荔涵大道、已規劃的F2輕軌站等便利交通;梧塘鎮政府、梧塘衞生院、沁後衞生院、規劃中的1個二甲醫院等政醫配套;生活便利,前景看漲。
  ④紫霄山風景區、尖山寨森林公園、南少林寺等環伺周邊,擁攬優質生態環境資源。
  ⑤6500元/㎡的毛坯限均價,相較於同板塊新盤項目,價格優勢明顯。且同板塊新房項目如今銷量良好,可預見其未來銷售壓力不會太大。
  ⑥大學城片區內未來師生資源集中,形成龐大潛在購房羣體。根據《中華人民共和國教師法》關於對教師購房實行優先優惠政策的規定,本市同一學校教職工團購該地塊商品住宅面積達到項目規劃商品住宅總建築面積的1/3以上的給予優先保障,該政策或將引來大批客源。
  ⑦裝修部分的建築面積不得超過該地塊商品住宅總建築面積(不含安置型商品住宅)的30%的“限精裝”舉措,也容易刺激購房者的購買慾望和情緒。
  ⑧地塊平坦方正,挖地、平整成本低,便於開發。

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  劣勢分析(W)
  ①周邊現狀比較荒涼,一些配套尚不成熟,需要耐心等待。
  ②向莆鐵路橋高約40米,擋住部分視野。偶爾還帶有一些噪音,影響購買心理。
  ③該地塊是區域內首批樓盤,未來周邊開發、拆遷等工程建設,會帶來灰塵,噪音等不確定性因素,影響居住感受。
  ④該地塊限價僅6500元/㎡,開發成本卻要近4000元/㎡,加上營銷成本等,給開發商預留的利潤空間不大;加之地塊須配建幼兒園、公共服務設施等,還要預留一部份毛坯做教師公寓,或影響開發商拿地積極性。


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  機會評判(0)
  該地塊位於莆田重點發展的大學城片區發展範圍內,未來容易形成優質配套資源,人氣聚居區。限價6500元/㎡,相比如今莆田各熱門區域,擁有明顯的高性價比優勢,將受到更多莆田剛需購房者歡迎,也有助於開發商後期去化、回款。


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  威脅評判(T)
  約5000元/㎡安置房,或將給銷售帶來一些衝擊。主要是教育、交通、商業等配套規劃,以及後期不確定性規劃,才是該地塊最大威脅。


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  PS拍-2020-30號涵江地塊周邊配套
  教育配套:沁後小學 、梧塘小學等
  醫院配套:梧塘鎮衞生院、沁後衞生院、規劃醫院等
  生活配套:梧塘鎮商圈、沁後商圈、未來的大學城商圈等


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大學城地塊規劃圖

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